市場評論

【全球不動產平衡】各區域表現差異持續擴大,英國、歐洲REITs表現較佳

日期:2015-06-08

5月份全球不動產市場進入連續第四個月的震盪,各區域表現差異持續擴大,英國、歐洲Reits表現較佳,香港、加拿大與新加坡Reits呈現回落,而美國及日本的地產商表現則是優於Reits。

近期讓市場最意外的是,美國經濟動能仍然溫和,但美國十年期公債殖利率卻呈現大幅彈升,不過由於本波賣壓主要源自歐債的評價調整,長期而言,不易持續見到美債利率大幅攀升且同時經濟持續疲弱的情形,預期未來幾個月美國經濟受到服務、零售、汽車與建築業等內需題材帶動,應能持續回升。

展望後市,美債殖利率走勢應為震盪緩升,主要是逐步反應下半年升息可能。目前市場預期最有可能升息的時點落在第四季,從歷史經驗來看,美國十年期債券殖利率通常在升降息前一季即提前反應,因此推估第三季美債殖利率恐有較大的上升壓力,因此在不動產的操作上,需著重對於利率相對不敏感的標的。

關於利率相對不敏感之標的,通常在利率上升時,金融類股表現佳,因此在美國升息階段,投資金融股往往可以降低整體投資組合對於利率之敏感度,且同時受惠美國經濟復甦。至於不動產市場方面,根據湯森路透統計,過去6次美債利率大幅彈升期間,以購物商場、飯店旅館以及工業不動產報酬率相對領先,因此也可望是面臨本波升息前不動產投資組合的首選。

由於REITs獲利可帶動股利成長,因此有資本利得空間,是優於債券之處,預估仍將吸引投資人進駐。就資產配置的角度而言,不動產循環週期較長且緩慢,與股市呈現負相關的特性,可分散風險;而與債市關聯性較高,卻又可以提供優於債市的報酬率,也可生強化獲利之效,報酬風險比進一步顯示不動產相對其他資產來得有投資效率,可說是資產配置中不可或缺的標的。


基金操作策略


基金總持股五月份微降至79.63%,在美國經濟放緩、美債利率維持低檔,且全球多數國家仍持續寬鬆貨幣政策之大格局不變下,料資金仍是青睞高息資產,因此REITs仍有將持續受惠此波資金行情。後續持股比重,在近期全球不動產指數拉回後,再度提供加碼機會,將分批再加碼至80%以上。

國家配置部份,仍看好美國以及不動產新增供給有限且需求回升的日本及英國,都將維持超配,並已逢低加碼香港持股。由於東南亞經濟有持續趨緩之風險,加上新加坡不動產供給增加,未來仍將減碼新加坡。歐洲債券殖利率近期波動偏高,加上希臘是最大的不確定性,預估仍是盤整格局。

產業配置方面,將著重利率相對不敏感之標的,目前購物商場、飯店旅館以及工業不動產都是基金超配標的,並利用ETF配置美國金融股,以因應Fed升息腳步漸近。


投資優勢


1.升息證明經濟好轉:升息雖然帶來房貸利率的衝擊,但基於升息原因是經濟回溫所致,因此在租金收益揚升與外在環境因素配合下,REITs發展可期。

2.全球配置緊貼趨勢:不動產市場在不同市況下,都會產生區域、類股的快速輪動,全球配置最能掌握市場趨勢,並分散區域風險。



基金持股概況